“以房養(yǎng)老”，可行嗎？
在關(guān)注和爭(zhēng)議聲中，“以房養(yǎng)老”再次進(jìn)入人們的視野。
近日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，明確提出，北京市鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門(mén)，建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。
無(wú)獨(dú)有偶，中信銀行日前推出了一張針對(duì)中老年人的專(zhuān)屬借記卡“信福年華”，宣布率先在國(guó)內(nèi)試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。
中信銀行個(gè)貸部人士接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，凡年滿(mǎn)55周歲的中老年人或年滿(mǎn)18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。
該項(xiàng)業(yè)務(wù)申請(qǐng)的門(mén)檻比較高，申請(qǐng)貸款人名下至少要有兩套住房。養(yǎng)老按揭貸款最長(zhǎng)期限為10年，且貸款必須用于養(yǎng)老。“每個(gè)地方都可以做，因?yàn)樵圏c(diǎn)剛開(kāi)始，有些客戶(hù)在咨詢(xún)，業(yè)務(wù)量還不是很大。”上述中信銀行人士表示。
“以房養(yǎng)老”也被稱(chēng)為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”。房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估后，每月給房主發(fā)放固定資金。這種模式專(zhuān)門(mén)針對(duì)有產(chǎn)權(quán)房的老年人。房主身故后，由該機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)。所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸房主所有。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，中信銀行推出的并非嚴(yán)格意義上的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，而是房屋抵押貸款，只不過(guò)針對(duì)的是老年人。
尷尬的“以房養(yǎng)老”
其實(shí)，“以房養(yǎng)老”并非新鮮事物。
早在2003年，時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)的孟曉蘇便將“以房養(yǎng)老”這一理念介紹到了中國(guó)。幾年前“以房養(yǎng)老”在各地都曾進(jìn)行過(guò)試點(diǎn)，但最后都因市場(chǎng)反應(yīng)寥寥而終止。
2007年10月，北京市某機(jī)構(gòu)試點(diǎn)通過(guò)房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)。但據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)，該項(xiàng)目一直無(wú)人問(wèn)津，因?yàn)?ldquo;很多老人舍不得把房子給外人住，對(duì)中介機(jī)構(gòu)也不信任”。目前，該項(xiàng)目已停止。
2007年，上海市公積金管理中心曾試推過(guò)“以房養(yǎng)老”模式，但因真正符合條件的申請(qǐng)人很少，后不得不停止。
近日，上海市閔行區(qū)法院的一紙判決讓“以房養(yǎng)老”再生尷尬。
今年2月，上海市閔行區(qū)一家老年公寓與年近九旬的林老太簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議書(shū)，林將自有房屋產(chǎn)權(quán)變更為老年公寓，價(jià)值為55萬(wàn)元；老年公寓為林養(yǎng)老送終。今年3月，林的兒子以母親的名義將老年公寓訴至法院。法院判決雙方簽訂的“以房養(yǎng)老”協(xié)議書(shū)及房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同予以撤銷(xiāo)，老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復(fù)登記至林老太名下。
此案主審法官表示，目前人口老齡化問(wèn)題日益突出，或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)不可回避的社會(huì)性管理課題。類(lèi)似“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老保障模式目前仍處于探索階段，建議有關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)相關(guān)法律規(guī)定與監(jiān)管制度。
官方鼓勵(lì)“以房養(yǎng)老”
此次，官方大力倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”，在中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，是時(shí)機(jī)已到。“隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，差不多的家庭都有了住房，這意味著采取‘以房養(yǎng)老’的辦法是可行的。”
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院院長(zhǎng)謝太峰更向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》直言："以房養(yǎng)老’概念的提出，反映出官方對(duì)于我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)后出現(xiàn)的養(yǎng)老問(wèn)題的復(fù)雜性和現(xiàn)實(shí)性的認(rèn)識(shí)。”
我國(guó)的養(yǎng)老現(xiàn)狀令人擔(dān)憂(yōu)。目前有60歲以上老人1.78億，占總?cè)丝诘?3.3%。不能自理的失能老人約1036萬(wàn)人，半失能老人約2135萬(wàn)人，大中城市空巢家庭達(dá)到70%。
“很明顯，進(jìn)入老齡化社會(huì)后，僅僅靠政府解決養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)是力不從心了，特別是如果要把全民包括農(nóng)民都納入社保體系，從未來(lái)看，僅靠政府解決養(yǎng)老問(wèn)題，難度是比較大的。在政府的社會(huì)保障體系之外提出‘以房養(yǎng)老’，如果個(gè)人有住房，是可以作為個(gè)人養(yǎng)老方面的一個(gè)保障的。”謝太峰告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。
不少?lài)?guó)家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應(yīng)對(duì)人口老齡化。
在我國(guó)公共財(cái)政無(wú)力兜底所有養(yǎng)老問(wèn)題的情況下，“以房養(yǎng)老” 不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補(bǔ)充。
但是，“以房養(yǎng)老”的有效推行，依然面臨著許多繞不過(guò)去的問(wèn)題：比如70年房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、房?jī)r(jià)下行問(wèn)題等等。
嘉賓
顧云昌 中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
謝太峰 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院院長(zhǎng)
倪鵬飛 中國(guó)社科院住宅研究室主任
陶立群 中國(guó)老齡科學(xué)研究中心老齡社會(huì)保障與產(chǎn)業(yè)研究室主任
銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人
中信銀行個(gè)貸部人士
“以房養(yǎng)老”并不適合所有人
陶立群： “以房養(yǎng)老”可以作為養(yǎng)老的一種補(bǔ)充形式，但作為主要方式肯定不可取，會(huì)存在很大的社會(huì)問(wèn)題。
顧云昌： “以房養(yǎng)老”只是一種模式，不是所有家庭都能實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的。比如有的家里會(huì)把房子傳給子女，這是中國(guó)的傳統(tǒng)，要給后代留下一些東西。“以房養(yǎng)老”等于自己把房子消費(fèi)掉了，不留給子女，這恐怕在理念上、思維上都需要有一個(gè)轉(zhuǎn)變。
謝太峰： 對(duì)于大量低收入階層，沒(méi)有什么房子或者房產(chǎn)比較少的人來(lái)說(shuō)，他只有一套房子，而且要居住，要靠這個(gè)房去養(yǎng)老是不現(xiàn)實(shí)的。而對(duì)于那些收入相對(duì)較高一些的，擁有幾套房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”對(duì)他的作用可能會(huì)更大一些。
70年產(chǎn)權(quán)是個(gè)大問(wèn)題？
銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人：不少?lài)?guó)家都采取“以房養(yǎng)老”措施來(lái)應(yīng)對(duì)人口老齡化問(wèn)題，銀監(jiān)會(huì)也就此展開(kāi)過(guò)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研。但是，由于我國(guó)現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。
謝太峰：現(xiàn)在“以房養(yǎng)老”存在兩個(gè)最大的問(wèn)題：一是70年的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題?，F(xiàn)在大多數(shù)人買(mǎi)一套房，都想把它留給孩子，但70年的產(chǎn)權(quán)有可能連第二代都住不到頭，所以，“以房養(yǎng)老”就不現(xiàn)實(shí)了。雖然說(shuō)產(chǎn)權(quán)到期后，還可以交土地出讓金延長(zhǎng)產(chǎn)權(quán)，但是對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，他收入本來(lái)就低，再讓他拿出一筆錢(qián)來(lái)，顯然就存在問(wèn)題。二是我國(guó)的住房質(zhì)量問(wèn)題。相關(guān)部門(mén)的官員曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，我國(guó)房子的平均壽命只有30年。現(xiàn)在有二三十年房齡的房子，看上去已經(jīng)很破舊了。很明顯，到70年的時(shí)候，這樣的房子已經(jīng)成危房了。
顧云昌：70年以后土地還可以續(xù)用，《物權(quán)法》里講得很清楚，不是說(shuō)就收回國(guó)有的。目前來(lái)看，“以房養(yǎng)老”難以推行的最大障礙，就是人們對(duì)“以房養(yǎng)老”的認(rèn)識(shí)還有一個(gè)過(guò)程。此外，我國(guó)現(xiàn)在的貧富差距比較大。真正有房的人不一定需要“以房養(yǎng)老”，而真正想“以房養(yǎng)老”的人，房子卻不夠。
倪鵬飛：70年產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題會(huì)解決的。建議將來(lái)的土地轉(zhuǎn)讓金按年組織繳納，即第一次出讓的70年應(yīng)一次交付，以后再一年一交，這就使土地所有權(quán)有一個(gè)實(shí)現(xiàn)形式。
將來(lái)房?jī)r(jià)跌了，怎么辦？
陶立群：“以房養(yǎng)老”多年來(lái)沒(méi)能推行出去，最大的問(wèn)題就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)不可控?，F(xiàn)在社會(huì)上對(duì)于房子的需求很大，房?jī)r(jià)也非常高，但到下一代時(shí)，一個(gè)孩子手上可能有幾套房，而且隨著現(xiàn)在政府加大力度建公租房，房?jī)r(jià)降下來(lái)的可能性很大，最終受影響的會(huì)是老人。
顧云昌：現(xiàn)在講房?jī)r(jià)下降為時(shí)還早，除非國(guó)家的經(jīng)濟(jì)出了問(wèn)題才能談到房?jī)r(jià)下降。現(xiàn)在是硬壓著不讓房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)闈q得太快。我們的城市化還在進(jìn)程當(dāng)中，目前我們的城市化率還只有50%，還有2.6億人要進(jìn)城，這些人的房子在哪里？未來(lái)一二十年，中國(guó)房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。
謝太峰：對(duì)不同地區(qū)來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”面臨的問(wèn)題是不一樣的。比如，像北京這樣的大城市，“以房養(yǎng)老”的可行性就比小城市要大一些。大城市的機(jī)會(huì)比較多，每年新增很多人口，而土地資源是有限的，一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)住房的需求還是比較大的。
當(dāng)然，隨著大量農(nóng)村人口進(jìn)城，中小城市也不是說(shuō)沒(méi)有房產(chǎn)的需求，房?jī)r(jià)也不一定就會(huì)下降很多。中國(guó)的土地資源是有限的，我們又是個(gè)人口大國(guó)，我認(rèn)為，即使未來(lái)獨(dú)生子女一個(gè)人有好幾套房子，這個(gè)問(wèn)題可能也不會(huì)像人們想象的那么嚴(yán)重。
倪鵬飛：這種擔(dān)心有一定道理。但從中國(guó)整體的住房情況來(lái)看，供給和需求還是有一定缺口的。中國(guó)城鎮(zhèn)化正在加速，到一定時(shí)間也需要進(jìn)行重置?？偟膩?lái)說(shuō)，按照接下來(lái)發(fā)展的速度來(lái)看，還不存在大量過(guò)剩的問(wèn)題，當(dāng)然這個(gè)問(wèn)題需要引起注意。
有兩套房才能“以房養(yǎng)老”？
中信銀行個(gè)貸部人士：客戶(hù)需求是千差萬(wàn)別的。我們的模式跟國(guó)外不可能完全一樣，如果是一套房，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大，也有些難度。兩套房風(fēng)險(xiǎn)能得到一些控制。
顧云昌：真正的“以房養(yǎng)老”就是一套房，能養(yǎng)老就行。如果是兩套房，有些人就會(huì)想，還不如把房子賣(mài)掉套現(xiàn)養(yǎng)老。現(xiàn)在房?jī)r(jià)很高，賣(mài)掉后200萬(wàn)我存在銀行里，就可以養(yǎng)老。
倪鵬飛：兩套住房對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)當(dāng)然比較保險(xiǎn)。“以房養(yǎng)老”產(chǎn)權(quán)開(kāi)始?xì)w個(gè)人，銀行每個(gè)月給借貸人錢(qián)，相當(dāng)于養(yǎng)老金，去世之后產(chǎn)權(quán)就歸銀行了。所以說(shuō)中信銀行的試點(diǎn)還和政策上的“以房養(yǎng)老”不一樣，在開(kāi)始階段還比較保守。
